Почему компании-застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий, вынуждены создавать собственную управляющую компанию

На вопросы журнала отвечает зампредседателя Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ при Комитете Госдумы, замкоординатора программы Госдумы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», член Общественного совета при Минстрое и ЖКХ РФ, вице-президент НАМИКС, первый вице-президент МАИФ и МАИН Валерий КАЗЕЙКИН.

— Валерий Семенович, в чем специфика работы управляющих и эксплуатирующих организаций в малоэтажных и коттеджных поселках?

— Проблемы ЖКХ в малоэтажном строительстве существенно отличаются от таких проблем в многоквартирных домах. Чтобы построить многоквартирный дом, нужно 30 соток земли. Естественно, все сети будут расположены на этих 30 сотках.

А чтобы построить 120 индивидуальных жилых домов, нужно 14 га транспортных и инженерных сетей: дорог, канализации, газо- и водопровода…

Вроде бы по числу жильцов цифры здесь схожие, а вот по величине площади земельного участка и расположенных на нем сетей, которые приходится обслуживать, они различаются в десятки раз. И в этом как раз заключаются все проблемы малоэтажки.

— Давайте их раскроем…

— Во-первых, на строительство транспортных и инженерных сетей требуется больше денег, что, естественно, отражается в стоимости квадратного метра. А во-вторых, и на обслуживание сетей здесь требуются гораздо большие затраты.

Проблема в том, что до настоящего времени законодательством четко не определено, каким образом малоэтажные жилые комплексы будут управляться. Если в многоэтажных домах, допустим, создаются ТСЖ или ЖСК, которые потом объединяет управляющая компания, то в малоэтажных комплексах этого нет.

В. Казейкин: «Законодательством четко не определено, каким образом малоэтажные жилые комплексы будут управляться. Если в многоэтажных домах создаются ТСЖ или ЖСК, которые потом объединяет УК, то в малоэтажных комплексах этого нет»

Да, попытки законодательного закрепления функций управляющих компаний для больших комплексов предпринимались, но пока эта идея так до конца и не реализована.

Поэтому крупные компании-застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий, чаще всего создают собственную управляющую компанию.

Чем это выгодно застройщику? Застройщик отвечает за качество жизни в поселке. Никто не может сказать, как поведет себя сторонняя организация, никто не гарантирует ее качественной работы. Сами знаете, сколько компаний собирают у жителей деньги и объявляют себя банкротами.

Поэтому застройщик не может отдать это дело на самотек, запустить сюда какую-то стороннюю организацию, ведь это напрямую связано с дальнейшими объемами продаж. А в компании, создаваемой самим застройщиком, работают жители этого же поселка. Причем работают они сами для себя. И, понятно, лучше знают, как и что делать.

То есть это выгодно и жителям. К слову, это им выгодно еще и потому, что в поселке создаются рабочие места.

Если же осваиваются небольшие участки, то там создается дачное (садовое) товарищество или кооператив. Это несколько другие формы управления.

— Какова специфика работы управляющих компаний в малоэтажных поселках?

— Управляющие компании осуществляют несколько функций. Причем их набор везде приблизительно одинаковый. В обязанности УК входит эксплуатация и техническое обслуживание инженерных систем, расположенных на общественной территории и обеспечивающих дома в поселке электроэнергией, газом, водой, канализацией, ливнестоками, пожаротушением, автоматической пожарной и охранной сигнализациями.

Вторая важная функция УК — благоустройство территории: механизированная и ручная уборка, уход за посадками и газонами, сбор отходов и вывоз мусора.

Третья функция — охрана внешнего периметра территории и контроль безопасности и противопожарного состояния поселка.

Четвертая важная функция, которую УК берет на себя (правда, не всегда, а только в том случае, если имеется договор с ресурсоснабжающей организацией), — это автоматизированный сбор информации со счетчиков. Чтобы обойти территорию, скажем, в 367 га, сколько людей потребуется! Один собирает данные по электрике, другой — по газу, третий — по воде и т.д.

А здесь у каждого жителя создается индивидуальный кабинет в интернете, где он может проследить за всеми своими расходами. Все данные стекаются в автоматическом режиме в УК, и она выставляет счета для оплаты услуг ресурсоснабжающих организаций.

— Сегодня очень распространен и такой вариант, когда управляющие компании имеют право собственности на участки дорог и инфраструктурные объекты. В чем, по-Вашему, плюсы и минусы этого варианта?

— Конечно, УК могут быть собственниками участков дорог и инфраструктурных объектов, но, как показывает опыт, это нерентабельно. Поэтому опытные застройщики стараются все построенные дороги и инженерные сети тут же передать муниципалитетам. У тех больше ресурсов — и финансовых, и материальных, и трудовых. И они куда лучше обеспечат содержание и ремонт транспортных и инженерных сетей.

В. Казейкин: «Опытные застройщики стараются все построенные дороги и инженерные сети тут же передать муниципалитетам. У тех больше ресурсов — и финансовых, и материальных, и трудовых. И они куда лучше обеспечат содержание и ремонт транспортных и инженерных сетей»

Рассмотрим такой случай. Предположим, электросети или водопровод находятся на балансе УК или какой-нибудь «ОООшки». Не дай Бог, зимой выйдет из строя трансформатор или прорвет магистральную трубу.

Представляете, надо будет собрать и всех жильцов, и деньги с каждого, что практически невозможно, поскольку далеко не все они проживают в поселках.

Сколько сил и времени уйдет на то, чтобы устранить прорыв трубы или поломку трансформатора! Поэтому эффективные собственники поселков стараются все передать ресурсоснабжающим организациям — водоканалу, электросетям и т.д.

— В малоэтажных поселках сами жители принимают решение о создании УК?

— Нет, жители лишь голосуют за то, какую именно УК выбрать. В соответствии с законодательством они могут выбрать любую УК.

Сегодня все УК прошли лицензирование. Если компания ведет себя не должным образом, жители могут пожаловаться жилищному инспектору. И после третьей жалобы УК могут лишить лицензии.

Выбор УК — это всецело прерогатива жителей. Вместе с УК приходят профессионалы. Другое дело — небольшой жилищный или садовый кооператив. Там профессионалов практически нет.

— В кооперативах руководят, как правило, бывшие военные или пенсионеры, например…

— Абсолютно верно. Эти люди в свое время хорошо управляли ракетными системами или танковыми батальонами, но часто совершенно не представляют, как управлять системой ЖКХ в малоэтажных поселках.

— Малоэтажные поселки обычно находятся на некотором удалении от населенных пунктов с централизованными коммуникациями. В этом случае застройщики строят и подключают автономные системы жизнеобеспечения домов. Устанавливают, например, автономные котельные. У таких решений есть определенные плюсы, но, согласитесь, иногда они увеличивают стоимость эксплуатации жилья.

— Если говорить о проектах комплексной застройки территорий, то там, как правило, все централизовано: водо-, электроснабжение и канализация.

Что же касается системы отопления, то в поселках комплексного освоения территорий, как правило, нет центрального отопления. Смысла нет тянуть тепловые сети на десятки, а то и сотни километров — это нерентабельно и не нужно.

В теплосетях огромные потери, их приходится постоянно ремонтировать, поэтому для проектов комплексного освоения территорий в домах преимущественно устанавливаются индивидуальные системы отопления. Они гораздо более эффективны.

Как показывает опыт, обслуживание индивидуального дома, стоимость услуг ЖКХ в малоэтажных поселках близка к стоимости оплаты услуг ЖКХ в городской двухкомнатной квартире. Цены вполне сопоставимые.

— Другая проблема возникает, когда поселок подключается к централизованным коммуникациям, не рассчитанным на новые нагрузки. Как она решается?

— Если проекты комплексного освоения территорий не будут обеспечены лимитами по электроэнергии, воде, газу, то просто никто не даст разрешения на строительство. Эта проблема возникает в том случае, когда на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, строят индивидуальный дом, который потом каким-то волшебным образом превращается в многоквартирный.

В Московской области два года назад было около 460 таких домов. И это только учтенных! Та же проблема была в Краснодарском крае. Помнится, прежний губернатор АлександрТкачев облетал эти «небоскребы» на вертолете, а краевая администрация инициировала ряд судебных исков по их сносу.

В. Казейкин: «Как показывает опыт, обслуживание индивидуального дома, стоимость услуг ЖКХ в малоэтажных поселках близка к стоимости оплаты услуг ЖКХ в городской двухкомнатной квартире. Цены вполне сопоставимые»

Почему чаще всего возникает эта проблема? Допустим, человек решил построить дом. Получил лимиты на одну семью, скажем, на электричество — 10 кВт. Но впоследствии из дома, предназначенного на одну семью, он сделал восьмиквартирный, и нужно уже не 10, а 80 кВт.

Та же самая ситуация возникает по обеспечению водой, газом и т.д. Тем самым этот человек просто подставляет других людей. Это иначе как беспределом назвать нельзя, и, по моему мнению, пока существует дачная амнистия, такой беспредел будет продолжаться.

— Что сдерживает развитие ГЧП в малоэтажном и коттеджном ЖКХ?

— Слава Богу, закон о ГЧП, который обсуждался почти 6 лет, в прошлом году был принят. Но в этом законе, к огромнейшему сожалению, нет ничего, что касается сферы ЖКХ и жилищного строительства. На эти сферы этот закон, увы, не распространяется. Он распространяется на строительство аэропортов, морских портов, автодорог, школ и детских садов, но не на жилье и не на ЖКХ.

И в результате этот закон нельзя использовать. Неоднократно ставился вопрос, в том числе и депутатами Госдумы, о том, что эти сферы необходимо внести в данный документ.

Сегодня действуют два закона: закон о концессиях и закон о ГЧП. Чем они различаются? Закон о концессиях используется на землях и на имуществе, которые принадлежат государству или муниципалитетам. И эти земли и недвижимость нельзя заложить в банк, чтобы получить кредит.

Закон же о ГЧП может использоваться и на частных землях, которые можно заложить и получить кредиты. В связи с этой коллизией закон о концессиях используется не так часто. В России 20 тыс. населенных пунктов, в том числе 1200 городов. И за все время существования закона о концессиях, а это примерно 8 лет, он был применен всего в 699 случаях, т.е. примерно в одном из двух городов и в одном из тридцати населенных пунктов.

— Иногда жители становятся заложниками управленцев. Люди негодуют, когда застройщики вводят их в заблуждение, при покупке называют одни суммы, а реальные расходы упираются совсем в другие. Как быть в таких случаях?

— В элитных поселках такое, может быть, и случается. Там покупают дома за 20—30 млн руб., и им частенько предъявляют огромные суммы для платежей за обслуживание в УК, которые сильно отличаются от обещанных при покупке дома.

Даже далеко не бедные Пугачева с Галкиным стали возмущаться тем, что им приходится нести большие затраты на услуги ЖКХ.

Что же касается жилья эконом-класса, то там все тарифы общедоступны и известны. И они объявляются сразу же при заключении договора на покупку дома. Если гражданин не согласен с этими тарифами, то он дом просто не покупает.

Эти тарифы обсуждаются, объявляются публично и принимаются, допустим, заксобраниями, и от управляющих компаний это уже не зависит.

В элитных поселках, если УК все взяли себе на баланс, тарифы могут брать, что называется, с потолка. А вот в поселках эконом-класса такого почти не бывает.

Беседу вел Геннадий ЛЮЛЬКИН

Издания по теме статьи

Библиотека специалиста по управлению жилищным фондом	Библиотека специалиста систем коммунального теплоснабжения	Исполнительная документация в ЖКХ: Акты
Малоэтажное строительство. Информационная система	ArCon Eleco Professional	Наш Сад Рубин (Кристалл)
Программа DefSmeta	Комплект Справочник отделочных работ

Ознакомиться с изданиями из категории «ЖКХ»