Укрепление платежной дисциплины в сфере ЖКХ

Ассоциация ГП и ЭСК представила свою позицию в отношении мер по повышению уровня собираемости платежей в сфере ЖКХ.

Переход на прямые договоры ресурсоснабжения как метод укрепления платежной дисциплины.

Действующая конструкция взаимоотношений на рынке жилищно-коммунальных услуг предполагает наличие посредника в лице управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, ЖК. Эти организации-де-юре являются получателями и законными владельцами всех денежных средств, уплаченных гражданами за ЖКУ. Недобросовестные участники рынка могут безнаказанно направлять собранные средства на иные цели, а через некоторое время банкротиться. Добросовестные же управляющие организации и ТСЖ, которых большинство, вынуждены компенсировать неоплаченную жителями часть платы за коммунальные услуги из средств, полученных за жилищные услуги, величина которых существенно ниже стоимости потребляемых ресурсов.

Основой концепции перехода на прямые отношения является то, что средства, вносимые конечными потребителями в оплату коммунальных услуг и предназначенные для оплаты поставленных в дом коммунальных ресурсов, должны изначально принадлежать поставщикам ресурсов не только по сути, но и юридически. Управляющие организации и ТСЖ в отношениях с поставщиками ресурсов должны выступать в роли представителей потребителей, но не перепродавцов. Это позволит поставщикам ресурсов гарантировать поступление оплаты от конечных потребителей и не зависеть от финансового состояния управляющих организаций и ТСЖ и (или) от их смены. По мнению профессионального сообщества, такое изменение модели отношений не только укрепит платежную дисциплину, но также защитит интересы добросовестных граждан и участников рынка ЖКУ, сделает отрасль более прозрачной и привлекательной для инвесторов.

Что касается реализации перехода на прямые отношения, то имеет смысл скорректировать рассматривавшийся в первой половине 2016 г. подход, который не был поддержан рядом субъектов РФ. В частности, переход можно осуществить через механизм расторжения действующего договора ресурсоснабжения между РСО и УО (ТСЖ, ЖК) при ненадлежащем исполнении обязательств по оплате коммунального ресурса. При этом нужна четкая процедура перехода потребителей в многоквартирном доме на прямые отношения. И такие отношения также должны быть признаны в рамках Жилищного кодекса РФ легитимными наряду с существующей конструкцией продажи ресурсов через посредничество управляющих организаций (ТСЖ, ЖК).

Ассоциация ГП и ЭСК готова предоставить развернутую концепцию.

О совершенствовании нормативно-правового регулирования для борьбы с должниками за коммунальные услуги.

Ассоциация предлагает рассмотреть дополнительные меры воздействия на неплательщиков:

• ввести новацию в отношении задолженности за ЖКУ по аналогии со следованием судьбе помещения в МКД долга по уплате взносов за капитальный ремонт. В частности, можно воспользоваться действующим механизмом: лицо, которое обратилось за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, в случае спора с лицом, по требованию или указанию которого была внесена эта отметка, считается знавшим о соответствующем притязании (абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). И если будет урегулирован порядок внесения в госреестр соответствующих отметок о наличии долгов в отношении жилых помещений, то такие долги должны переходить на новых собственников;
• в целях борьбы с должниками за коммунальные услуги распространить на них некоторые уже действующие механизмы — за штрафы ГИБДД, за алименты и пр.;
• предоставить право вводить ограничение (снижение уровня) поставки коммунального ресурса в МКД, что должно сопровождаться как минимум механизмами коллективного воздействия на должников в МКД. Сейчас невозможно даже разместить информацию о злостных должниках на стендах в вестибюле;
• предоставить РСО право отказывать в заключении договора:
• а) с той УО, с которой ранее был расторгнут договор за долги, — до полного погашения накопленной задолженности;
• б) с вновь выбранной УО в многоквартирном доме, за которым числится существенный долг, — до погашения долгов прежней УО (выкупа задолженности) или предоставления новой УО банковской гарантии.

Укрепление платежной дисциплины с помощью номинального счета и расщепления платежей.

Широко обсуждается концепция использования конструкции номинального счета в целях повышения прозрачности расчетов в сфере ЖКХ. Конструкция номинального счета предусматривает открытие счета его владельцу для совершения операций с денежными средствами, права на которые принадлежат другому лицу — бенефициару: «Права на денежные средства, поступающие на номинальный счет, в том числе в результате их внесения владельцем счета, принадлежат бенефициару или бенефициарам (если счет открывается для совершения операций с денежными средствами, права на которые принадлежат нескольким лицам» (ст. 860.1 ГК РФ).

При этом неясно, кто должен быть владельцем номинального счета. Права на денежные средства, поступающие в счет оплаты коммунальных услуг, принадлежат в настоящее время управляющей организации (ТСЖ, ЖК) как исполнителю коммунальных услуг. Таким образом, если владельцем номинального счета будет выступать управляющая организация (ТСЖ, ЖК), она же будет являться и бенефициаром. Такое положение не устраняет никакие из существующих в настоящее время рисков и исключает какую-либо «номинальность» счета — из-за совпадения владельца и бенефициара. Однако собственник помещения в МКД, даже уполномоченный на открытие такого счета решением общего собрания собственников помещений в доме, также не может выступать владельцем номинального счета, поскольку на таком счете предполагается существенный финансовый оборот. В аналогичной ситуации — в конструкции открытия счета на капитальный ремонт — собственник помещения в МКД также не может открыть счет.

Права на денежные средства, поступившие на номинальный счет, могут принадлежать РСО как бенефициару только в том случае, когда владелец такого счета является агентом по сделке, а не стороной договора (ст. 1005 ГК РФ). Это достижимо только в конструкции прямых договорных отношений между собственниками помещений и ресурсоснабжающей организацией. При этом управляющая организация может выступать агентом либо собственников помещений, либо РСО.

В первом случае РСО заключает с УО агентский договор на сбор денег с граждан за вознаграждение с применением для этих целей номинального счета. Во втором случае УО может быть агентом собственников помещений в многоквартирном доме. Однако второй случай нереалистичен в силу того, что гражданам проще производить платежи напрямую в ресурсоснабжающую организацию, чем нести дополнительные расходы на содержание целого ряда (по числу ресурсоснабжающих организаций) номинальных счетов.

Таким образом, в рамках существующей в Жилищном кодексе РФ конструкции отношений «потребитель — управляющая организация — РСО» неправомерно применять номинальный счет.

Также с проведением платежей граждан через номинальные счета связан ряд рисков.

1. Риск неправильного распределения денежных средств.

Предполагается, что расщепление денежных средств с помощью номинального счета позволит управляющей организации (ТСЖ, ЖК) обеспечить четкое выполнение обязанности перед РСО по внесению платы за потребленные коммунальные ресурсы, и тем самым оно повлияет на укрепление платежной дисциплины. То есть будет исключена имеющаяся в настоящее время возможность перераспределять (частично или в полном объеме) средства, поступившие от потребителей в оплату коммунальных услуг, на другие цели (в частности, на цели управления МКД).

Если договором банковского счета обязанность по учету денежных средств будет возложена на бенефициара, денежные средства каждого бенефициара не будут учитываться банком на специальных разделах счета (п. 4 ст. 860.2 ГК РФ). То есть при наличии нескольких бенефициаров обязанность по учету денежных средств может быть возложена исключительно на владельца счета — управляющую организацию (ТСЖ, ЖК).

Таким образом, введение номинального счета не решает проблему неправильного распределения или несвоевременного направления поступающих от потребителей денежных средств в оплату потребленных коммунальных ресурсов ресурсоснабжающим организациям.

Неясен порядок взаимоотношений владельца счета и бенефициара по ведению расчетов со средствами, поступающими в виде платы за жилое помещение.

Предполагается, что по номинальному счету должны совершаться операции по перечислению средств, поступивших не только в качестве платы за коммунальные услуги, но и в виде платы за жилое помещение. Таким образом, управляющая организация (ТСЖ, ЖК) в такой конструкции является не только владельцем счета, но и одним из бенефициаров в части денежных средств, поступивших в оплату работ и услуг по управлению МКД.

При этом получается, что управляющая организация (ТСЖ, ЖК) как владелец счета перечисляет денежные средства, поступившие в виде платы за жилое помещение, сама себе. С учетом упомянутого риска неправильного распределения денежных средств по отдельным бенефициарам (ресурсоснабжающим организациям) становится очевидным, что введение номинального счета не исключает для недобросовестной УО возможности распоряжаться по своему усмотрению всей совокупностью денежных средств на номинальном счете.

Неясно, требуется ли открытие номинального счета для каждого многоквартирного дома или для одной УО (ТСЖ, ЖК) должен быть один номинальный счет.

В том случае, если открывается только один номинальный счет для всех многоквартирных домов, находящихся в управлении, с использованием счета будут проводиться операции с существенными денежными суммами. При наличии риска неправильного распределения денежных средств остаются риски недополучения или неполучения денежных средств, внесенных потребителем в оплату потребленных коммунальных ресурсов.

Интересантом в появлении расщепления платежей выступают ресурсоснабжающие организации. Между тем в конструкции, когда наряду с обычным банковским счетом управляющая организация (ТСЖ, ЖК) обязана дополнительно открыть номинальный счет, добросовестные компании будут вынуждены содержать данный счет, т. е. выплачивать банку вознаграждение («комиссию») за содержание счета и совершение операций по нему. В результате автоматически увеличится плата за жилое помещение для потребителей в многоквартирном доме.

2. Риск недополучения платы за потребленные коммунальные ресурсы в размере денежных средств, направленных на кредитование счета и выплату «комиссии» банку.

Допускается списание денежных средств по обязательствам владельца в оплату кредитования счета (ст. 850 ГК РФ) и взимания платы за услуги банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на счете («комиссия» банка). Кредитование счета может быть предусмотрено договором: банк осуществляет платежи по счетам в отсутствие денежных средств (ст. 850 ГК РФ). Таким образом создается риск недополучения денежных средств ресурсоснабжающими организациями в размере выплат, произведенных в рамках кредитования и обслуживания счета.

Неясна судьба денежных средств на счете в случае расторжения договора номинального счета.

При расторжении договора номинального счета остаток денежных средств перечисляется на другой номинальный счет владельца или выдается бенефициару. И только в порядке исключения, если иное не предусмотрено законом или договором номинального счета либо не вытекает из существа отношений, по указанию бенефициара средства перечисляются на другой счет (п. 3 ст. 860.3 ГК РФ).

Таким образом, банк может выбрать порядок перечисления остатка денежных средств — владельцу или бенефициару. При этом согласие бенефициара требуется только для расторжения договора номинального счета с участием бенефициара.

По общему правилу договор банковского счета расторгается по заявлению клиента в любое время (п. 1 ст. 859 ГК РФ). И в случае заключения договора номинального счета без участия бенефициара возникает риск вывода денежных средств на другой номинальный счет.

Обращаясь к основным проблемам, связанным с возможностью «увода» недобросовестными управляющими организациями денежных средств граждан и укреплением платежной дисциплины в сфере ЖКХ, внесенных на счет УО в оплату коммунальных услуг, а также с невозможностью перевода накопленной ранее задолженности граждан за коммунальные услуги перед одной управляющей организацией на другую, пришедшую на смену предыдущей, приходится признать, что ни одна из этих проблем не решается с помощью номинального счета. Для добросовестной управляющей организации ведение номинального счета станет дополнительной обузой и выльется в новые расходы граждан на его содержание. А для недобросовестных компаний номинальный счет при наличии нескольких РСО не обеспечит сохранность и правильное распределение денежных средств между ними.

*Извлечения из письма Ассоциации ГП и ЭСК от 08.09.2016 № 749 по вопросам, планируемым к обсуждению на заседании Экспертного совета ФАС России.

Издания по теме статьи

Справочник ЖКХ	Библиотека специалиста по управлению жилищным фондом	Библиотека специалиста водопроводно-канализационного хозяйства
Библиотека специалиста систем коммунального теплоснабжения	Должностные инструкции в ЖКХ	Исполнительная документация в ЖКХ: Акты
Программа DefSmeta	ArCon Eleco Professional

Ознакомиться с изданиями из категории «ЖКХ»